İnoffizieller Immobilienkaufvertrag (Externe Kaufvereinbarungen)

In der Republik Türkei werden alle Aufzeichnungen über unbewegliches Eigentum vom Staat geführt. Diese Aufzeichnungen enthalten Informationen wie Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, die Art und Fläche des Eigentums gemäß den Grundbucheinträgen sowie Einzelheiten zu Eigentumsübertragungen. Um sicherzustellen, dass diese Aufzeichnungen korrekt und vollständig geführt werden, schreibt der Staat vor, dass alle Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstückstiteln auf offizielle Weise durchgeführt werden müssen. Die gesetzlichen Regelungen wurden entsprechend gestaltet.

Der Begriff „offizielle Weise“ bezieht sich auf die Übertragung des Eigentums an unbeweglichem Vermögen im Beisein eines Grundbuchbeamten – oder seit dem 4. Juli 2023 vor einem Notar – oder die Erstellung eines „Verkaufsversprechensvertrags“für unbewegliches Vermögen im Beisein eines Notars. Es ist wichtig zu beachten, dass der Begriff „offizielle Weise“ hier ausschließlich für Notare und Grundbuchämter gilt. Ein Kaufvertrag, der von anderen Parteien bezeugt oder im Beisein von Hausverwaltungen, Dorfbürgermeistern oder anderen Institutionen oder Personen erstellt wird, gilt nach dem Gesetz nicht als offiziell vorbereitet.

Die gesetzlichen Vorschriften, die diese Form vorschreiben, sind wie folgt geregelt:

• Artikel 706 des türkischen Zivilgesetzbuchs: „Verträge, die auf die Übertragung des Eigentums an unbeweglichem Vermögen abzielen, sind nur gültig, wenn sie auf offizielle Weise erstellt werden.“
• Artikel 237 des türkischen Schuldrechtsgesetzes: „Für die Gültigkeit des Verkaufs von unbeweglichem Vermögen muss der Vertrag auf offizielle Weise erstellt werden. Verkaufsversprechenverträge, Rückkaufs- und Vorkaufsvereinbarungen im Zusammenhang mit unbeweglichem Vermögen sind ungültig, wenn sie nicht auf offizielle Weise erstellt werden. Die Gültigkeit einer Vorkaufsvereinbarung hängt davon ab, dass sie in schriftlicher Form vorliegt.“
• Artikel 26 des Grundbuchgesetzes: „Offizielle Urkunden, die die Begründung oder das Versprechen von Dienstbarkeitsrechten an unbeweglichem Vermögen zur ausschließlichen Nutzung betreffen, gemäß Artikel 753 des Zivilgesetzbuchs, werden vom Grundbuchamt oder von Grundbuchbeamten erstellt.“
• Artikel 60 des Notargesetzes: „…Es ist die Aufgabe von Notaren, Verkaufsversprechenverträge für unbewegliches Vermögen zu erstellen, diese Verträge auf Anfrage einer der Parteien im Grundbuchsystem zu vermerken und Verkaufsverträge für unbewegliches Vermögen zu erstellen.“
• Artikel 61/A des Notargesetzes: „Verkaufsverträge für unbewegliches Vermögen können auch von Notaren abgeschlossen werden.“

Wie ersichtlich ist, regelt das Gesetz eindeutig, dass alle Transaktionen im Zusammenhang mit unbeweglichem Vermögen offiziell durchgeführt werden müssen.

Was passiert, wenn ein Kaufvertrag nicht offiziell abgeschlossen wird?

Obwohl das Gesetz ausdrücklich vorschreibt, dass alle Transaktionen im Zusammenhang mit unbeweglichem Vermögen offiziell durchgeführt werden müssen, werden in der Praxis viele Kaufverträge informell erstellt. Dies ist besonders häufig bei Verträgen zwischen Ausländern, die zu Investitions- oder Niederlassungszwecken in unser Land kommen, und Immobilienunternehmen, Bauunternehmen und ähnlichen Einrichtungen der Fall. Solche Verträge, die nicht im Beisein eines Notars oder Grundbuchbeamten abgeschlossen werden, sind rechtlich ungültig. Sie übertragen kein Eigentum an einem Grundstück und verpflichten die Vertragsparteien zu keinerlei rechtlichen Verpflichtungen.

Zahlungen, die im Rahmen eines inoffiziellen Vertrags geleistet werden, sind rechtlich nicht gerechtfertigt und führen zur ungerechtfertigten Bereicherung des Empfängers. Beträge, die durch ungerechtfertigte Bereicherung erzielt wurden, gelten als unrechtmäßiger Gewinn und können auf dem Rechtsweg zurückgefordert werden.

Wie läuft der Prozess ab?

Für diejenigen, die Zahlungen zurückfordern möchten, die im Rahmen eines inoffiziellen Kaufvertrags geleistet wurden, beginnt der rechtliche Prozess mit einer Benachrichtigung an die andere Partei über die Forderung. Führt diese Benachrichtigung – unabhängig von ihrer Form – zu keinem positiven Ergebnis, wird der Prozess mit einer Klage vor dem Verbraucherschutzgericht fortgesetzt. Gemäß dem Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502 muss vor Einreichung einer solchen Klage ein Mediationsverfahren versucht werden. Klagen, die ohne vorherige Mediation eingereicht werden, werden wegen Verfahrensmängeln abgewiesen.

Sobald der Fall entschieden ist, werden Beträge, die im Rahmen eines inoffiziellen Kaufvertrags gezahlt wurden, als ungerechtfertigte Bereicherung anerkannt, und es wird entschieden, diese Beträge an den Zahler zurückzugeben.

Wie beeinflusst die Ungültigkeit des Vertrags die Eigentumsübertragung?

Wenn das unbewegliche Vermögen, das Gegenstand des inoffiziellen Kaufvertrags ist, offiziell im Beisein eines Grundbuchbeamten oder Notars übertragen wird, ist die Ungültigkeit des Vertrags kein Thema mehr. Denn sobald das Eigentum gesetzeskonform übertragen wurde, kann die Transaktion nicht mehr als ungültig betrachtet werden.

In solchen Fällen liegt der Fokus bei Zahlungsansprüchen nicht mehr auf der Ungültigkeit des Vertrags, sondern auf der Prüfung der Eigenschaften des Grundstücks, des Zwecks der Übertragung und ähnlicher wesentlicher Aspekte des Vertrags. Es sollten dann rechtliche Wege beschritten werden, um die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien in den Zustand vor Vertragsabschluss zurückzuversetzen.