Неофициальные договоры купли-продажи недвижимости: правовые аспекты

В Турецкой Республике вся информация о недвижимости ведется государством. Эти данные включают сведения о залогах, обеспечительных мерах и сервитутах, а также информацию о типе, площади и передаче права собственности на объект, как это указано в кадастровых записях. Для обеспечения полноты и достоверности этих записей государство предписало проводить все операции, связанные с недвижимостью, официальным образом, и законы были приведены в соответствие с этим требованием.

«Официальная форма» предполагает передачу недвижимости в присутствии кадастрового регистратора (а с 04.07.2023 — также в присутствии нотариуса) или заключение договора «обещания продажи» (satış vaadi sözleşmesi) недвижимости у нотариуса. Следует отметить, что «официальная форма», как указано выше, ограничивается нотариусами и кадастровыми учреждениями. Присутствие свидетелей, подписание договора в присутствии управляющего жилым комплексом, риелтора/застройщика или другого лица или учреждения не придает договору официальной силы с точки зрения закона.

Законы, устанавливающие эту официальную форму, таковы:

• Статья 706 Гражданского кодекса Турции: «Для действительности договоров, направленных на передачу права собственности на недвижимость, необходимо их оформление в официальной форме».
• Статья 237 Кодекса обязательств Турции: «Для действительности договора купли-продажи недвижимости требуется его оформление в официальной форме. Договоры обещания продажи, права выкупа и покупки недействительны без официальной формы. Для действительности договора преимущественного права покупки достаточно письменной формы».
• Статья 26 Закона о кадастре: «Официальные документы, касающиеся установления или обещания установления сервитутных прав в соответствии со статьей 753 Гражданского кодекса, составляются кадастровыми регистраторами или сотрудниками кадастра».
• Статья 60 Закона о нотариате: «...Договоры обещания продажи недвижимости заключаются нотариусами и могут быть зарегистрированы в кадастре через кадастровую информационную систему по просьбе одной из сторон с оплатой пошлин и расходов».
• Статья 61/A Закона о нотариате: «Договоры купли-продажи недвижимости могут быть заключены нотариусами».

Как видно, в законах четко прописано, что все сделки с недвижимостью должны совершаться в официальной форме.

Что происходит, если договор купли-продажи не оформлен официально?

Несмотря на законодательно установленную необходимость официального оформления сделок с недвижимостью, на практике часто заключаются договоры купли-продажи без соблюдения этой формы. Особенно это касается сделок между иностранцами, желающими инвестировать или переселиться в Турцию, и агентствами недвижимости, строительными компаниями и подобными организациями. Договоры, не заключенные у нотариуса или в кадастровом учреждении, являются недействительными с юридической точки зрения. Они не обеспечивают передачу права собственности и не создают обязательств для сторон.

Суммы, выплаченные по таким договорам, не имеют законного основания и приводят к неосновательному обогащению получателя средств. Неосновательное обогащение может быть оспорено, а суммы — возвращены через правовые механизмы.

Каков порядок действий?

Процесс возврата средств, выплаченных по недействительному договору купли-продажи, начинается с уведомления другой стороны о таком требовании. Если требование остается неудовлетворенным, процесс продолжается через подачу иска в Суд по делам потребителей. В соответствии с Законом № 6502 «О защите прав потребителей» перед подачей иска обязательно прохождение процедуры медиации. Иски, поданные без предварительного обращения к медиатору, отклоняются из-за несоблюдения процессуальных требований.

После завершения судебного процесса выплаченные суммы признаются неосновательным обогащением, и суд постановляет вернуть их уплатившему лицу.

Как влияет передача права собственности на недействительность договора?

Если недвижимость по неофициальному договору купли-продажи была передана официально в присутствии кадастрового регистратора или нотариуса, договор уже нельзя считать недействительным. Как только передача осуществляется в соответствии с законом, сделка считается действительной. В таких случаях, если возникают претензии к выплаченным суммам, вместо заявления о недействительности необходимо тщательно анализировать характеристики недвижимости, цель передачи и другие существенные аспекты договора. Для урегулирования спора следует использовать правовые механизмы, которые восстанавливают правовые отношения сторон до момента подписания договора.