ВНЖ Турции за покупку недвижимости

Турецкое законодательство предоставляет иностранцам право на получение вида на жительство за приобретение недвижимости в собственность. Данная норма закреплена в соответствующих статьях Закона «Об иностранных гражданах и международной защите» и предполагает оформление разрешения на проживание на период до двух лет с перспективой последующего продления. 

В контексте современных реалий международного миграционного права, турецкая модель получения ВНЖ Турции при покупке недвижимости (программа Residence Permit In Turkey for Real Estate) представляет собой достаточно либеральный механизм, позволяющий иностранцам легализовать своё пребывание в республике при соблюдении определенных требований. Однако необходимо принять во внимание, что в последние несколько лет правительство внесло существенные изменения в условия выдачи ВНЖ, значительно увеличив пороговую цену на недвижимость, подходящую для обретения статуса резидента. Все подробности — в этой публикации.

Преимущества ВНЖ Турции

Оформление икамета в Турции через приобретение недвижимого имущества обеспечивает зарубежному резиденту ряд существенных правовых преимуществ:

1. Обладатель ВНЖ получает возможность на легальное нахождение на территории Турецкой Республики без необходимости соблюдения визового режима и ограничений по срокам пребывания.
2. Данный статус предоставляет возможность беспрепятственного пересечения турецких границ, что особенно актуально для лиц, ведущих активную предпринимательскую или профессиональную деятельность.
3. Легализовать своё проживание достаточно просто: для этого нужно приобрести недвижимое имущество, соответствующее условиям программы. При выполнении всех критериев вероятность отказа минимальная.
4. Владельцы ВНЖ Турции за недвижимость имеют право на открытие банковских счетов в турецких финансовых учреждениях без дополнительных ограничений.
5. Особое значение имеет возможность обращаться с запросом о турецком гражданстве по натурализации через 5 лет постоянного проживания в стране или через 8 лет — о бессрочном ВНЖ.
6. Несовершеннолетние члены семей собственников, обладающих турецким икаметом, получают доступ к бесплатному обучению в муниципальных образовательных учреждениях различных уровней, включая детские сады и школы.
7. Владельцы вида на жительство в перспективе имеют возможность оформить государственный медицинский полис SGK, с доступом к абсолютно бесплатному медицинскому обслуживанию для всех членов семьи.

Основания для получения ВНЖ Турции при покупке недвижимости

Юридической предпосылкой для оформления ВНЖ выступает документально подтвержденное владение зарубежным резидентом объектом недвижимости, зафиксированное в соответствующем кадастровом документе (TAPU). Миграционные нормы Турецкой Республики определяют четкие критерии, соблюдение которых — необходимое условие для одобрения поданного ходатайства.

Минимальная стоимость недвижимости

Начиная с 16 октября 2023 года действуют обновленные стандарты относительно нижнего порога цены недвижимого имущества при оформлении ВНЖ по ТАПУ. В соответствии с актуальными законодательными положениями, оценочная стоимость объекта, зафиксированная в кадастровых реестрах, не может быть менее 200 000 USD. Данное требование распространяется на все регионы Турции без исключения.

Следует отметить, что новые изменения не имеют обратной силы. Собственникам недвижимого имущества в Турции, которые получили турецкий титул до 16 октября 2023 года, гарантирована возможность оформления ВНЖ по ранее действующим нормам, предусматривающим пороговую цену 75 000 USD для столичных регионов и 50 000 USD для остальных провинций.

Актуальные изменения 2025 года: с 15 января 2025 года действуют обновленные правила получения ВНЖ Турции за покупку недвижимости при первичном обращении. Изменения касаются лиц, ранее не получавших турецкий икамет, а также собственников, не продливших его в установленные сроки.

Ключевые нововведения затрагивают процедуру подтверждения стоимости объекта. Установлен дифференцированный подход в соответствии с датой приобретения объекта:

• Для недвижимого имущества, приобретенного до 15 января 2025 года, понадобится документ от эксперта — лицензированного оценщика, подтверждающий стоимость не менее 200 000 USD.
• В отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных позднее указанного срока, необходимый пороговый лимит в размере 200 000 USD зафиксирован в кадастровом свидетельстве в качестве официальной стоимости. Предоставление дополнительного заключения профессионального оценщика не требуется.

Ограничения по районам в Турции

Турецкое миграционное законодательство содержит территориальные ограничения на получение первичного ВНЖ в определенных районах. С 1 июля 2022 года действует запрет на регистрацию новых заявлений в 1 169 микрорайонах (mahalle) 15 провинций, где доля иностранных резидентов превышает установленные лимиты.

Данные ограничения не применяются к ситуациям воссоединения семьи с обладателем ВНЖ. Помимо этого, владельцы ранее полученных ВНЖ продолжают иметь возможность пролонгировать свое правовое положение независимо от введенных территориальных ограничений в соответствующих кварталах.

Весь список временно закрытых кварталов публикуется на официальном сайте Генерального управления по вопросам миграции. Потенциальным заявителям настоятельно рекомендуем проверять актуальную информацию о статусе района перед приобретением жилья.

Кто может получить ВНЖ по ТАПУ

Возможность оформления турецкого ВНЖ через приобретение недвижимого имущества доступна зарубежным резидентам из 184 государств мира, старше 18 лет, соответствующих общим требованиям инвестиционной программы. Кроме того, учитываются факты отсутствия нарушений миграционных правил, непогашенных судимостей, санкций, а также финансовая благонадежность заявителей.

Важным аспектом является возможность включения в заявление членов семьи заявителя. Супруг(а) и несовершеннолетние дети могут быть вписаны в ТАПУ. В ином случае они могут податься на семейный ВНЖ, при наличии подтверждающих родство документов.

Долевая собственность учитывается при рассмотрении заявок на ВНЖ, однако не служит гарантированным правовым основанием для его получения несколькими лицами одновременно.

Этапы получения вида на жительство

Оформление ВНЖ при покупке недвижимости в Турецкой Республике включает шесть последовательных этапов.

Выбор недвижимости

Первоначальный этап предполагает тщательный анализ рынка недвижимости покупателем с учетом требований миграционного законодательства. Необходимо провести тщательную проверку правового статуса интересующих объектов через официальные кадастровые реестры.

Особое внимание следует уделить проверке территориальных ограничений. Для этого рекомендуется сопоставить адрес объекта с актуальным перечнем закрытых кварталов, публикуемым на официальном сайте Генерального управления по миграции. 

Покупка и получение ТАПУ

Процедура покупки жилья в Турции регламентируется четкими правилами Гражданского кодекса. 

Предварительный этап включает согласование и заключение договора купли-продажи, а также внесение задатка, получение налогового номера в Налоговом управлении по месту расположения недвижимости. Процесс оформления ИНН не занимает много времени.

Следующим шагом является открытие банковского счета в турецком банке для проведения валютных операций. Банк обязан выдать справку о конвертации валюты (Döviz Alım Belgesi).

Непосредственно сделка купли-продажи проводится в Кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü) в присутствии всех сторон. Перед регистрацией сделки кадастровый служащий проверяет правоустанавливающие документы продавца и есть ли на объекте обременения. Покупатель обязан внести налоговый сбор за регистрацию смены собственника в размере 4% от кадастровой цены. 

В результате инвестор становится обладателем ТАПУ — официального документа, подтверждающего право владения и содержащего все основные характеристики недвижимого имущества. В том числе и цену, требуемую для соответствия критериям получения турецкого вида на жительство.

Подготовка документов

Базовый пакет документации для оформления ВНЖ Турции состоит из:

• оригинала и нотариально удостоверенной копии заграничного паспорта с переводом на турецкий язык,
• оригинала и дубликата кадастрового свидетельства ТАПУ,
• анкеты, оформленной через интернет-портал Миграционного ведомства,
• справки нумаратаж об официальном адресе объекта,
• свидетельств о браке и рождении детей, если они будут включены в заявку,
• сведений о финансовой обеспеченности,
• медицинский страховой полис на всех заявителей старше 18 и младше 65 лет,
• доказательств оплаты всех государственных сборов.

Все иностранные документы обязательно апостилируются, переводятся на турецкий язык и удостоверяются в нотариате. Срок действия загранпаспорта должен превышать желаемый период действия запрашиваемого вида на жительство минимум на два месяца.

Подача заявки через портал e-ikamet

Ходатайство о ВНЖ Турции может быть подано в электронном виде через портал e-ikamet.goc.gov.tr. Интернет-ресурс e-ikamet представляет собой интегрированную платформу Главного миграционного ведомства, обеспечивающую автоматизированную обработку заявлений на все виды разрешений на проживание. 

Первоначальный этап включает регистрацию личного кабинета с указанием паспортных и контактных данных. Далее требуется внести детальную информацию о заявителе, включая сведения о семейном положении, образовании, профессиональной деятельности и источниках доходов. Особое внимание уделяется разделу о недвижимости, где указываются все характеристики объекта согласно турецкому титулу.

После успешной подачи заявления система генерирует уникальный номер обращения и предлагает доступные даты для записи на личную встречу в Миграционном управлении. Выбор времени ограничен текущей загрузкой конкретного территориального подразделения.

Полезно знать! 

В 2024 году власти ввели новую систему подачи документов на ВНЖ Турции через нотариусов вместо прямого обращения в Миграционное ведомство. Нововведение направлено на упрощение административных процедур и создание единой электронной базы заявителей. При участии специалистов адвокатского бюро получить ответ о возможности оформления ВНЖ можно в течение 1–5 дней.

Основное преимущество этой системы заключается в автоматическом сохранении документов в цифровом формате, что существенно облегчает процесс продления ВНЖ в будущем. Однако данный формат действует пока не во всех турецких городах и находится в стадии поэтапного внедрения.

Посещение миграционного офиса и сдача биометрии

Собеседование в Миграционном ведомстве (Göç İdaresi) представляет собой процедуру верификации документов и личности заявителя. Миграционный инспектор проводит детальную проверку соответствия представленных документов требованиям законодательства.

Биометрия включает фотографирование и снятие отпечатков пальцев. Полученные биометрические данные интегрируются в единую информационную систему МВД Турции.

По завершении заявителю выдается официальная справка о принятии заявления к рассмотрению. Данный документ служит временным удостоверением, подтверждающим законность пребывания на территории Турции. Выезжать из Турции пока идет рассмотрение заявки не рекомендуем, особенно если все визовые дни закончились, чтобы не получить запрет на въезд и автоматическое аннулирование заявления.

Получение карточки ВНЖ

Срок рассмотрения заявления составляет до 90 дней, однако на практике решение по ВНЖ на основании недвижимости принимается быстрее.

В течение этого периода заявитель может отслеживать статус своего обращения через личный кабинет на портале e-ikamet. Система автоматически уведомляет об изменениях статуса заявления посредством SMS и электронной почты.

При положительном решении приходит заявка с указанием срока действия ВНЖ. Одновременно инициируется процесс изготовления пластиковой карточки ikamet. На карточку наносятся фотография владельца, биометрические данные, срок действия и уникальный идентификационный номер.

ID-карта доставляется заявителю по указанному адресу через курьерскую службу PTT в течение 10–15 рабочих дней после одобрения заявки. При получении карточки требуется предъявление документа, удостоверяющего личность и подпись о получении.

Карта ikamet является официальным документом, подтверждающим право на проживание в Турции, и должна предъявляться при пересечении границы, обращении в государственные учреждения и при проведении любых официальных процедур на территории страны.

Причины отказа в ВНЖ за покупку недвижимости

Самой частой причиной отказа является несоответствие недвижимого имущества установленным требованиям: ценник ниже порогового, расположение в закрытом для регистрации микрорайоне.

Отказ также возможен при выявлении несоблюдений визовых правил в прошлом, предоставлении недостоверных документов или несоответствии заявителя общим требованиям миграционного законодательства. В случае получения отказа заявитель имеет право на обжалование решения в суде в течение 60 дней.

Расходы и налоги

Общие расходы на оформление ВНЖ предусматривают уплату государственного сбора, величина которого варьируется в зависимости от национальной принадлежности претендента. Российские граждане вносят 7 USD за первый месяц и 1,5 USD за каждый следующий месяц действия статуса. Резиденты многих других государств уплачивают 25 USD за первый месяц и по 5 USD — за каждый следующий. Дополнительно взимается сбор за выпуск пластиковой карты ikamet в размере 813 TRY.

К сопутствующим расходам относятся:

• перевод и нотариальное заверение документов — от 1000  TRY за перевод одного документа и порядка 1 000  TRY за заверение в нотариате;
• получение медицинского страхового полиса — от 3 000 TRY в год;
• справка нумаратаж — около 1 750 TRY;
• экспертная оценка недвижимости (при необходимости) — от 37 000 TRY.

Срок действия, продление и перспективы ВНЖ

Вид на жительство, оформляемый через владение недвижимым имуществом, как правило, предоставляется на период 1–2 года. Продление ВНЖ по ТАПУ возможно  без количественных ограничений при условии сохранения права владения объектом. 

По истечении пятилетнего срока проживания становится доступной подача ходатайства о предоставлении турецкого подданства через процедуру натурализации. Следует учитывать, что для сохранения права на получение гражданства общая продолжительность нахождения за пределами страны не должна превышать 12 месяцев в течение всего пятилетнего периода. Если турецкое гражданство не в приоритете, то спустя 8 лет владелец недвижимости может претендовать на получение постоянного (бессрочного) ВНЖ.

Ответы на частые вопросы

На какую сумму нужно купить недвижимость в Турции для ВНЖ?

Согласно действующему законодательству, нижний порог официальной оценочной стоимости недвижимого имущества установлен на уровне 200 000 USD. Данное требование действует с 16 октября 2023 года на всей территории Турецкой Республики без региональных исключений.

Как получить ВНЖ в Турции при покупке недвижимости?

Процедура включает покупку соответствующего жилого объекта, оформление кадастрового свидетельства, сбор необходимой документации, подачу электронного заявления через портал e-ikamet, визит в территориальное отделение миграционных органов и получение пластикового удостоверения.

На какой срок дают ВНЖ в Турции при покупке недвижимости?

ВНЖ предоставляется на период продолжительностью 2 года с правом пролонгации при условии непрерывного владения недвижимостью. При этом длительность действия статуса резидента устанавливается Миграционной службой в персональном порядке для каждого заявителя.

Сколько ждать ВНЖ после подачи?

Официальный срок рассмотрения заявления — порядка 90 дней. В реальных условиях вынесение решения по ВНЖ через владение недвижимостью зачастую происходит в течение 30 дней после успешно пройденного рандеву.

Можно ли подать с семьей?

Безусловно, муж(жена) и дети, не достигшие восемнадцатилетнего возраста, имеют право претендовать на получение семейного ВНЖ. В данном случае основной заявитель обязан выполнить все условия, предъявляемые к собственнику недвижимого имущества.